Odnośnie kredytów, których okres spłaty wynosi powyżej 3 lat. Definicja z Rekomendacji S mówi, że kredyt o okresie dłuższym niż 3 lata (uwzględniając inne warunki) jest kredytem hipotecznym i powinien posiadać ofertę w oparciu o stałą stopę procentową. Czy Bank musi zaproponować oprocentowanie okresowo stałe klientowi który zaciąga kredyt hipoteczny na powyższy okres? 

Czy kredyty oprocentowane okresowo stałą stopą procentową powinny obejmować zarówno osoby fizyczne jak i osoby prowadzące działalność gospodarczą, czy również działalność rolniczą?  

Tak, w przypadku kredytów hipotecznych na 3 lata i dłuższych bank powinien oferować kredyty o stopie stałej lub okresowo stałej.

Co do osób fizycznych i zaciąganych przez nich kredytów hipotecznych (w rozumieniu ustawy o kredycie hipotecznym) oferowanie kredytów o stopie (okresowo) stałej jest wymogiem Rekomendacji S. W odniesieniu do kredytowania osób prowadzących działalność gospodarczą lub rolniczą, o ile nie jest to finansowanie rozumiane jako kredyt hipoteczny (zgodny z ustawą), to wymóg oferowania stałego oprocentowania nie jest unormowany wymogami prawa. Jednakże można przypuszczać, że ze względu na upowszechnienie kredytów o stopie (okresowo) stałej, ich obecność w ofercie dużych banków komercyjnych - oferowanie kredytu o stałej stopie pozostałym grupom klientowskim - stanie się wymogiem zachowania konkurencyjności. Dodatkowo, zgodnie ze stanowiskiem KNF, jeżeli w procesie oceny zdolności kredytowej kredyt o zmiennej stopie procentowej w efekcie daje niższą zdolność kredytową niż kredyt oparty o (okresowo) stałą stopę - to zarówno klient jak i bank mogą preferować kredyt o stopie (okresowo) stałej.

Czy klient zainteresowany ofertą kredytu hipotecznego powinien otrzymać od Banku dwa formularze informacyjne - dla oferty ze zmienną i dla kredytu z okresowo-stałą stopą procentową, czy wystarczające jest wydanie tylko jednego formularza informacyjnego - dla wybranej już przez Klienta opcji oprocentowania (albo zmienna albo okresowo-stała)? 

Klient zainteresowany ofertą kredytu hipotecznego powinien otrzymać tzw. ogólne informacje o kredycie hipotecznym oraz informacje o ryzykach i kosztach związanych z oferowanymi przez bank rodzajami kredytów. W dokumentach tych bank informuje o dostępnej ofercie kredytów, jak również o wszelkich ryzykach i kosztach związanych z oferowanymi produktami (zgodnie z wymogiem Rekomendacji S). Wspomniane dokumenty mają charakter ogólny i bazują najczęściej na tzw. przykładzie reprezentatywnym. Formularz informacyjny jest przedstawiany natomiast na etapie gdy klient ma prawo uzyskać kompletne informacje o oferowanym produkcie, porównać oferowany produkt do alternatywnych propozycji rynkowych i na tej podstawie podjąć decyzję - złożyć wniosek kredytowy (por. Art. 7-14 ustawy o kredycie hipotecznym). Jest to dokument zindywidualizowany, dotyczący konkretnego wyboru klienta i jest sporządzany według ściśle określonego w UKH wzoru.

Proszę doprecyzować możliwość wyboru przez Klienta opcji oprocentowania po pierwszym okresie stałym, czy Klient ma mieć opcję ponownego wyboru? 

Jeżeli klient wybierze kredyt o okresowo stałej stopie procentowej to po zakończeniu pierwszego okresu stałego oprocentowania (5-cio letniego lub dłuższego) nastąpi konieczność zaoferowania

klientowi oprocentowania na kolejny okres (5 lat – stała stopa). Jednakże ze względu na fakt, że oprocentowanie to nie jest oparte o wskaźnik referencyjny i proponowana stopa procentowa będzie jednostronną propozycją banku klient ma prawo odmówić przyjęcia takiej oferty. W związku z tym już w momencie udzielenia kredytu konieczne jest zapisanie zasad oprocentowania kredytu w oparciu o stopę zmienną, która zostanie zastosowana, gdy klient nie wybierze stopy okresowo stałej w kolejnym okresie. Oprocentowanie zmienne powinno być określone na zasadzie wskaźnika referencyjnego powiększonego o marżę z zachowaniem wszystkich innych zasad funkcjonowania takiego oprocentowania w kredytach. Ustawa nie nakazuje w kolejnych okresach odsetkowych kontynuowania kredytu w oparciu o stopy okresowo stałe (5-cio letnie lub dłuższe), jednakże pragmatyka businessowa sugeruje, że warto być na taką możliwość przygotowanym, bowiem w przyszłości oferty innych banków mogą już standardowo taki produkt oferować i klient będzie również wymagał od banku takiej oferty.

Czy po pierwszym okresie obowiązywania stopy stałej można zmienić wysokość stopy stałej na kolejny okres? 

Oczywiście, że można. Prawdopodobnie będzie to wręcz konieczne. Nowa stopa oprocentowania stałego (okresowo) powinna korespondować z warunkami rynkowymi. To znaczy, bank powinien proponować klientowi oprocentowanie skalkulowane na bazie np. dostępnych bankowi instrumentów zabezpieczających ryzyko stopy procentowej w horyzoncie kolejnego okresu odsetkowego.

Czy przy badaniu zdolności kredytowej klienta ubiegającego się o kredyt którego zabezpieczeniem jest hipoteka przy zastosowaniu okresowo stałej stopy procentowej,  stosuje się założenie wzrostu stóp procentowych o 2,5 punktów bazowych począwszy od końca okresu obowiązywania stałej stopy procentowej przy uwzględnieniu zmniejszenia kwoty kredytu wynikającej z harmonogramu spłaty przyjętego na etapie rozpatrywania wniosku? Czy badamy wzrost dla stałej stopy o 2,5 p.p. w całym okresie kredytowania?

Jeżeli badamy zdolność dla stopy okresowo stałej w okresie 5 lat to po tym okresie badamy zdolność dla stopy zmiennej? 

Racjonalność ekonomiczna nakazuje badanie zdolności kredytowej klienta przy założeniu wzrostu stopy o 2,5% po zakończeniu okresu stałej stopy przy założeniu spłaty kredytu zgodnie z harmonogramem. Bowiem skoro umawiamy się z klientem na stopę stałą w okresie 5 lat to klient nie odczuje żadnych zmian stóp procentowych. W okresach po zakończeniu pierwszego okresu stopy stałej interpretacja Stanowiska KNF z dnia 7 lutego 2023 wskazuje na możliwość stosowania bufora 2,5% wzrostu stóp w kolejnych okresach.

Czy do umowy kredytowej o (okresowo) stałym oprocentowaniu możemy wprowadzać  jakieś zapisy dotyczące sytuacji wcześniejszej spłaty kredytu przez konsumenta?

Zgodnie z UKH (ustawa o kredycie hipotecznym art. 38 ust. 1) klient ma prawo dokonania wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Takie zapisy w umowie kredytowej są więc konieczne. W przypadku gdy bank wlicza prawdopodobieństwo wcześniejszej spłaty i zarządza tzw. opcją klienta (dodaje koszt opcji do ceny kredytu i umożliwia bezkosztowe przedpłacenie kredytu) – powinno to zostać opisane w umowie. W  przeciwnym przypadku powinna być opisana sytuacja w której bank ma prawo żądać od klienta tzw. rekompensaty na zasadach przewidzianych w art. 40 UKH.

Jakie wskaźniki bierze się pod uwagę przy określaniu okresowo stałego oprocentowania? Jeśli wskaźniki uwzględnianie do określenia takiego oprocentowania są zmienne w czasie, czy to oznacza, że np. co miesiąc należałoby określać różne poziomy proponowanego oprocentowania? Skąd można brać te wskaźniki?

Do określenia ceny kredytu o stopie (okresowo) stałej należy wziąć pod uwagę przede wszystkim instrumenty zabezpieczające dostępne dla danego banku. Cenę kredytu określa się raz na cały okres stopy (okresowo) stałej – czyli min. 5 lat. Rynkowe odniesienia (przywołane w pytaniu ‘wskaźniki’) dostępne są w profesjonalnych finansowych serwisach informacyjnych takich jak Refinitiv lub Bloomberg. Również bank zrzeszający oferując instrumenty zabezpieczające prawdopodobnie dysponuje takimi danymi.